作者 赵恙
3月29日上午10点，燕郊人民翘首以盼的燕潮大桥正式通车，成为燕郊到北京通勤的第四条路，15分钟可从燕郊抵达北京东六环。在期待这条大桥多年以后，这个燕郊房产中介炒作了多年的利好落地，也已很难再给沉睡的燕郊楼市带来惊喜。
近一个月前，在年后被市场烘托的燕郊“小阳春”中，一直关注燕郊购房机会的张蒙也按捺不住投资的冲动，考察市场。
两年以前，燕郊房价正处历史高位。当时带张蒙看房的中介，提到这条桥也是异常激动。他伸长双臂比划着对张蒙说，“两米，就差两米就修好了！我们天天去看。通车房价还得涨”。
这个行政区域上归属为河北省三河市的小镇，因为距京近，房子总价比北京低，一次一次撩到30多公里外，在北京工作生活的人们。而经历多轮利好暴涨和房价腰斩的周期后，作为环京楼市的重镇，燕郊吸引力不再。
小幅回暖 随行就市
中介刘伟接待张蒙看房时候，张蒙点名要先看最近比较受关注的港中旅海泉湾。
以通燕高速为界，港中旅海泉湾位居这条大道的南边，被称为燕郊南城。虽然距离进京关口白庙高速口较进，但周边还没有生活配套。
一个非周末的上午，港中旅海泉湾售楼处聚集了三、四组看房人。据现场销售介绍，这里所剩房源不多了，几乎现房，三居户型毛坯2.4万元/平米左右。
因为燕郊与北京一样，一手房源备案限价销售，这个价格甚至低于一些现在感知回暖的二手房报价。贝壳找房平台信息显示，有同户型二手房报价在2.4万元/平米—2.9万元/平米。一二手房价格倒挂。
这个“回二冲三”的挂牌价趋势，基本体现了当下燕郊二手房东暖意融融的心态。
在2017年6月调控以后，燕郊房价一度从3.3-4万元/平米价格腰斩。贝壳找房成交系统可见，其挂牌价格从去年11月的1.91万元/平米，上调至今年2月的2.18万元/平米，挂牌价格涨约2000元/平米，成交均价指数也有上扬。
实际上，目前的燕郊市场，已经基本上呈现二手房属性。因为两年前的严厉限购，市场转至冰点，致在售新房凤毛麟角，仅有的如九里香堤、夏威夷蓝湾等个别楼盘还有新房，但开发商在低点封盘不售。
中指研究院的数据显示，一手房成交在燕郊连年走低。今年2月的一手房成交套数仅为64套。这意味着，以二手房为主的买卖双方的价格博弈，成为当下市场回暖态势的决定因素。
燕郊一手住宅近年成交数据连年下降（中指研究院）
就在张蒙看完港中旅海泉湾三居室的4天后，这套二手房精装房源以2.6万元/平米的价格成交。报价360万，成交价348万。高于在售毛坯一手房约2000元/平米。
不过，就目前市场反馈和整体宏观数据，燕郊回暖还停留在成交量回升、价格止跌的态势。
贝壳研究院相关负责人表示，其Real Data数据，2019年1月，燕郊二手房成交量达到调控以来的次高值，同比增长14.6%。但因受到春节假期临近的影响成交量环比下滑6.8%。随着市场筑底回升，均价也出现止跌，1月均价环比上涨4.9%，同比下跌10.5%。
本地改善需求促成“小佯春”
在每年春节后惯有的“小阳春”行情里，燕郊被裹挟，不过成色不足，一些投资盘吸引了外地客，因为不限购；而有购房资格的本地人才是主力，他们的改善需求释放有限。
在首尔甜城售楼处营造的喧闹促销氛围中，销售人员需要提高分贝销讲。张蒙对首尔甜城区域并不陌生。这片位于燕郊北城的大盘，北靠京秦高速。两年前，平谷线地铁进燕郊的设计方案，推测燕顺路站的设置靠近这个小区，这里的二手房小户型住宅价格一度冲高至4万元/平米，创历史新高。
而3个月后， 2017年6月，严厉限购政策给这个此前一直以外地投资客为主的小镇带来巨大的挤压。
本地户籍家庭限购2套，第二套50%首付。外地户籍人员没有三河市内三年社保以及纳税，不得购买住宅。燕郊旋即进入“日抛”模式。
“上上城有个业主有6套房，立马抛了3套了，” 张蒙回想当时中介讲的那场燕郊“大逃杀”还觉得险象还生，难道市场反复如此轻易？
“您可以先付10%，而另外40%两年内付清即可。” 面前首尔甜城销售人员表示，这个项目40年产权，是不限购商住。均价根据产品不同，1.8万元-2万元/平米不等。200万以内总价，按照商住贷款政策需要首付50%，而开发商为促销，相当于为购房人垫付了大部分首付，祭出了首付分期的政策。
首尔甜城在售商住楼实体样板
首尔甜城商住项目实体样板间在这个楼内，采用时尚的精装修以期打动购房者。而所谓的“一梯两户”的商住洋房，实则在推开防火门后，是长长的通体连廊。
再次来到首尔甜城的张蒙，面对这一轮燕郊“抢房”的商住楼主角，对价格和品质都失望。
同样的困惑来自朋友老王。在这个忽如一夜春风来的季节，是老王告诉张蒙房价在回涨的信息，他们都在看房。
2012年，老王花8000块每平米买了迎宾路天洋城的房子，落下了户口。最近想再买一套给闺女留着，或者自己换一个大房子。“发现燕郊与北京楼市相反，大户型比小户型贵。”
这样的感受，一度有投资心态的张蒙也有感触。跟中介看了位居燕郊南城的天洋城4代，是品质相对较高、楼龄较新的社区。
今年1月底，其三室一厅124平米左右户型成交价格为245万，单价1.96万元/平米，而同期南区2月成交的39.39平米小户型，成交价格49.4万，单价仅为1.25万元/平米，大户型比小户型每平米贵7000元。
同为2018年12月成交的纳丹堡小区，62平米一室一厅100万成交，均价1.58万元/平米，而102平米三室一厅则182万成交，均价1.77万/元平米，每平米差价近2000元。
“因为限购，目前看房买房的人，本地人为主，改善较多，小房子换大房子，老房子换新房子，品质不好的小区换到品质好的小区。大户型蓄客多，所以总价高，单价贵”，链家地产一位店长表示。
由贝壳成交系统数据可见，燕郊大户型挂牌均价和成交均价走势高于小户型。一居室区域贝壳指数为1.8万，而三居室为2.0万。挂牌均价，大户型也比小户型平均贵2000元/平米。
利好透支 限购终结炒房时代
“自打去年京投拿地开始，我们这块就又开始不消停。” 燕郊人民老王认为，这一轮回暖的时间表，是对应年前年后一波利好消息的。
2018年，11月22日，京投发展公告，其联合体以2.55亿元的价格竞得燕郊高新区约5万平方米地块使用权，虽然土地性质是商务金融用地，但该项目还包括规划2250平方米的老旧厂房升级改造为轨道交通平谷线（三河段）业务用房。一则，这是港中旅进燕郊之后，又一个罕有的进京大牌房企，二则这个有关轨道交通的线索，再度引发燕郊人民对地铁的猜想。
2019年1月10日，北京市政府正式东迁，北京城市副中心启用，多年的利好消息切实走近燕郊，有关产业、交通、医疗、教育等整体协同发展战略，不再仅仅是利好。
三天之后，北京平谷线的优化方案再度温热了冰封的燕郊楼市。北京市相关负责人对外披露，平谷线在燕郊将分为两支：一支进入副中心，另一支拐入东坝地区。于是，民间版本的各种平谷线地铁利好楼市图，高挂于售楼处。
贝壳研究院数据显示，燕郊二手房市场于2018年三季度触底，11月市场成交量开始好转，均价也于11月开始回升。
作为燕郊本地改善居民，老王希望房价平稳。而这一次，看了不限购商住楼的品质，张蒙回京打消了在燕郊投资的念头，她说，燕郊的生活配套有所提升，但只要限购政策不放开，此前几年波段操作获利的炒房时代，一去不复返了。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，燕郊二手房市场的回暖主要是区域规划对市场预期的促动。过去两年，房价大幅调整，让部分购房者预期得以改变 。
（文中 张蒙、刘伟、老王为化名）
